Seis preguntas que debe responder tu Plan de Proyecto Inmobiliario
- Monica Villarreal
- marzo 27, 2024
- Wiki Desarrollo Inmobiliario
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¿Sabías que hay una diferencia entre el Plan de Negocio y el Plan de Proyecto?
Sí: el Plan de Negocio es tu mapa general para el éxito comercial y financiero de tu negocio inmobiliario. Mientras tanto, en el Plan de Proyecto la idea es desglosar el Plan de Negocio en actividades medibles y que puedas asignar a un responsable.
Aquí te compartimos las seis preguntas que debe responder tu Plan de Proyecto Inmobiliario para ayudarte a que tu proyecto termine a tiempo, dentro de presupuesto y con la calidad que tú y tus clientes esperan.
Seis preguntas que debe responder tu Plan de Proyecto Inmobiliario
1. ¿Qué está incluido en tu proyecto?
El primer paso para asegurar el éxito de nuestro proyecto es detallar y estructurar todas las actividades que lo componen. Puedes tomar como base tu Plan de Negocio y comenzar a desglosar a un mayor nivel de detalle actividades como:
- Trámites y permisos: considera todas las dependencias federales, estatales y municipales que requieren algún tipo de documentación o trámite
- Arquitectura: toma en cuenta los criterios de diseño arquitectónico por parte del despacho asignado
- Ingenierías: rebota con cada especialidad las especificaciones de sus equipos, así como los sistemas a utilizar en el proyecto
- Comercial: valida las especificaciones en términos de mercado, para asegurarte de que el producto se pueda vender al precio pactado
- Jurídico: apóyate con el equipo legal para identificar todos los procesos que deben seguirse durante la planeación, construcción y cierre del proyecto
- Gerencia de construcción: asegúrate que se toman en cuenta todas las condiciones particulares del terreno y sus alrededores; validar sistemas constructivos y especificaciones
La herramienta que se usa para hacer este desglose se llama WBS o Work Breakdown Structure. Te recomendamos que revises bien lo que estás incluyendo en tu proyecto, ya que de aquí en adelante, cualquier actividad que no esté en esta lista no se va a considerar para otros aspectos como el tiempo y el costo.
2. ¿Cuánto dinero podemos gastar en cada cosa?
Una vez que tienes tu lista de actividades ordenadas por categoría, puedes comenzar a asignar un presupuesto a cada una de ellas. Para sacar ese estimado, puedes basarte en diferentes fuentes de información, tales como:
- Proyectos recientes en los que hayas participado
- Cotizaciones de proveedores
- Costos paramétricos de proyectos similares al tuyo
Es importante que consideres también un porcentaje adicional para imprevistos, el cual recomendamos que vaya del 5% al 15% dependiendo del nivel de certidumbre que tengas.
A la suma de estos estimados de costos se le conoce como Presupuesto Base, y debe estar alineado a los parámetros de tu Plan de Negocio para asegurar la rentabilidad de tu proyecto. Si te estás pasando de presupuesto, tendrás que revisar cada partida y ver en dónde le puedes bajar; o en el peor escenario, tendrás que reevaluar tu Plan de Negocio con la nueva información.
3. ¿Cuánto tiempo tomará el proyecto y cada una de sus fases?
A la misma lista de actividades que hiciste en el paso 1, puedes asignarle una duración, y conectar las actividades entre sí para desarrollar un Diagrama de Gantt o un Programa de tu proyecto.
En esta etapa es crucial que te asesores con expertos, especialmente en lo que respecta a la construcción, ya que hay muchas variables que pueden afectar a los tiempos y, como bien sabes, tiempo es dinero.
De la misma manera que el Presupuesto Base, deberás confirmar que tu Programa de Tiempos esté alineado con los tiempos que tienes en tu Plan de Negocio.
4. ¿Cómo vamos a contratar?
Ahora que ya tenemos muy claro el alcance y el tiempo del proyecto, es momento de dividir las actividades en paquetes de contratación.
Para esto, toma tu lista de actividades y analiza cuántos contratistas debes tener en el proyecto para que tenga una organización y un costo eficientes. Considera las fechas de inicio de cada trabajo, así como las especialidades que pueden delegarse a un solo contratista.
Por regla general, entre menos se divida el alcance será más fácil de controlar, aunque puede haber casos en los que tu proyecto te pida hacer contratos más pequeños e incluir a más contratistas.
5. ¿Cómo se va a gastar el dinero en el tiempo?
El siguiente paso es combinar la planeación de tiempos y costos para hacer un flujo de erogaciones, el cual te dará una idea muy aterrizada de cuándo vas a necesitar el dinero para que se cumplan los tiempos de tu proyecto.
En esta etapa es importante considerar los montos de anticipos, igualas y finiquitos de los proveedores (por eso pusimos primero el paso 5).
Una vez que tengas tu Programa de Erogaciones, compáralo con tu Plan de Negocio, ya que cualquier variación en egresos puede afectar tus indicadores de negocios.
6. ¿Qué puede salir mal y cómo podemos prepararnos?
En nuestro webinar más reciente te compartimos algunos errores comunes en la planeación inmobiliaria. Muchos de ellos se pueden evitar si se toma un enfoque preventivo desde el Plan de Proyecto.
Aunque suene algo pesimista, te recomendamos que tú y tu equipo hagan una lista de todas las cosas que podrían salir mal durante su proyecto, desde sobrecostos hasta falta de ventas, problemas con los trabajadores, etc.
Ahora califiquen cada uno de estos riesgos bajo dos criterios:
- ¿Qué tan probable es que suceda?
- ¿Cuál sería el impacto de que suceda?
Los riesgos que salgan más altos en ambas categorías son en los que más tienes que enfocar tus esfuerzos preventivos.
Como puedes ver, el desarrollo del Plan de Proyecto es un paso fundamental para asegurar el éxito de cualquier negocio inmobiliario. Durante este proceso es crucial la colaboración entre las distintas disciplinas, y es responsabilidad del Project Manager el asegurar que todas las actividades están correctamente identificadas y especificadas.
En Prosperia contamos con un servicio de Co-Desarrollo, en el que acompañamos a desarrolladores y propietarios durante todas las etapas del proyecto. Nuestro objetivo es asegurar que se apliquen todas las mejores prácticas de la industria, para lograr un negocio inmobiliario exitoso.Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
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