Si estás leyendo esto, muy probablemente es porque alguna vez has soñado con desarrollar tu propio proyecto inmobiliario. Y con mucha razón, ya que el Real Estate es una de las inversiones más nobles, con los mejores retornos de inversión y con la gran ventaja de la plusvalía.

Tal vez tienes o te has encontrado un terreno y se te han ocurrido una o más ideas para desarrollar en él, como una torre de departamentos o un centro comercial. Llevar a cabo la idea sin haberlo validado antes puede ser un error muy costoso. Pero si lo haces bien, los resultados serán extraordinarios.

En este artículo te compartimos nuestras recomendaciones para evaluar una idea de negocio y validar si te conviene seguir adelante con las siguientes fases del desarrollo inmobiliario.

RECOMENDACIONES AL EVALUAR UNA IDEA DE NEGOCIO INMOBILIARIO

1. DETERMINA LA VOCACIÓN DEL TERRENO

Todos los terrenos tienen potencial, pero no todos están hechos para lo mismo. Muchos factores determinan la vocación real de una propiedad, entre ellas: su ubicación, su tamaño, sus proporciones, su accesibilidad vehicular y peatonal, la cercanía a avenidas principales, así como el contexto inmediato.

La normatividad aplicable para el terreno dictará la última palabra sobre lo que se puede desarrollar en él, ya que nos da el límite superior de densidad (cantidad de viviendas), así como de los metros cuadrados y cantidad de niveles máximos permitidos.

2. VALIDA LA INFORMACIÓN DE MERCADO

El peor error que puedes cometer en esta etapa es diseñar tu proyecto con base en supuestos equivocados o con la información incompleta. La única manera de lograr un negocio inmobiliario rentable es calculando la demanda insatisfecha, es decir, restando la oferta de la demanda total de la zona.

Muchos dicen que lo hacen, pero existe una herramienta capaz de llevar los análisis de mercado inmobiliario al siguiente nivel. Estamos hablando de DIGO, una plataforma digital que integra, analiza e interpreta más de 200 variables demográficas y de consumo, mostrándolas en mapas interactivos que te permitirán tomar las mejores decisiones sobre tu desarrollo en la etapa más crítica.

3. HAZ UN EJERCICIO RÁPIDO DE VOLÚMENES

Una cosa es que te den los números en el Excel, y otra mucho más compleja es que el proyecto “quepa” en el terreno, especialmente si sus dimensiones o su forma son irregulares.

Es muy importante que en esta etapa tengas en tu equipo a profesionales de arquitectura capaces de modelar los volúmenes básicos del proyecto, para validar de forma preliminar que es viable seguir con el proyecto arquitectónico conceptual.

En esta etapa debes considerar un porcentaje de áreas comunes y de servicio, el cual varía dependiendo del tipo de proyecto, así como del nivel al que va dirigido. 

4. BALANCEA LOS TIPOS DE ESTACIONAMIENTO

Ya sea por normatividad o porque el mercado lo pide, tu proyecto muy probablemente necesitará una cantidad importante de cajones de estacionamiento. Pero ojo: no todos los cajones cuestan lo mismo. Es muy diferente proyectar cajones al aire libre que en una estructura, y más aún si es en sótano.

Para que te den los números (financieros y de áreas), vas a tener que jugar con estos diferentes tipos de estacionamiento hasta llegar a una mezcla eficiente tanto en áreas como en costo.

5. ANALIZA EL COSTO DEL TERRENO

Especialmente si estás pensando en comprarlo o asociarte con el propietario, el costo del terreno puede hacer o romper tu negocio inmobiliario. La buena noticia es que esta evaluación de proyecto te servirá como una herramienta de negociación con el propietario, ya que la tierra vale por lo que se puede construir en ella.

Si quieres saber más de este tema, te recomendamos leer nuestro artículo sobre esquemas de participación para propietarios de tierra en el negocio inmobiliario.

6. NO IGNORES EL COSTO FINANCIERO

El cálculo de la utilidad del proyecto puede ser muy engañoso si no se toma en cuenta el factor tiempo. En esta etapa de evaluación, muy probablemente no valga la pena hacer un modelo financiero complejo. Pero sí es importante que consideres el costo financiero: es decir, cuánto te va a costar pedir dinero prestado.

No te lo tienes que sacar de la manga: ya existen parámetros en la industria para calcular los costos financieros de un desarrollo. Si quieres saber más sobre este tema, puedes leer nuestro artículo sobre lo que nadie te dijo de los créditos puente post-pandemia.

7. APÓYATE DE PROFESIONALES

Cuando se trata de proyectos muy grandes o complejos, lo mejor es apoyarse de un equipo de profesionales con suficiente experiencia para estructurar un negocio viable. Para este tipo de casos diseñamos nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el que acompañamos a desarrolladores o propietarios de tierra durante todas las etapas del negocio, desde su conceptualización hasta la venta o renta del último metro cuadrado.

Descubre más sobre las ventajas de la Originación de Negocios Inmobiliarios en nuestro artículo: la cura contra la incertidumbre.

Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.