INCREMENTO EN LA DEMANDA DE VIVIENDA EN RENTA EN LAS ZONAS CENTRO-PONIENTE Y SUR DE LA CDMX
La situación que vivimos hoy en día tiene un origen distinto a todas las crisis anteriores: la economía mundial se ha visto afectada, aun cuando el sistema financiero estaba completamente sano.
En México, las medidas para contener la transmisión y aplanar la curva de contagios incluyen el distanciamiento físico y el cierre de actividades calificadas como no esenciales. Gran parte de la fuerza laboral es incapaz de ejercer físicamente, lo cual ha causado una reducción importante en el consumo de bienes y servicios.
Por esta razón, una cantidad innumerable de negocios y empresas se encuentran cerrados, reduciendo de manera considerable sus flujos de dinero y el número de clientes. Algunos de estos negocios se vieron en la penosa necesidad de despedir a sus empleados, o incluso de cerrar permanentemente sus puertas.
Estas afectaciones en los ingresos de los hogares impactarán de manera directa en su capacidad de pago de una vivienda. Algunas familias tendrán que dejar la casa que rentaban, mientras que otras aplazarán sus planes de adquirir una vivienda, u optar por una opción más económica.
Por otro lado, ciertos segmentos de la población se encontrarán con condiciones un poco más favorables para la adquisición de créditos hipotecarios, o bien para demandar espacios para vivir sin la necesidad de comprarlos, dando entrada a que una mayor cantidad de personas opte por rentar en lugar de comprar.
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Los cambios en la demanda de vivienda pueden medirse y calcularse para ajustar las proyecciones a un escenario aterrizado en la situación actual. Y vale la pena hacerlo, pues estas consecuencias tendrán efecto durante al menos un par de años.
En Prosperia ideamos una forma de medir estos cambios, y así generar conclusiones aterrizadas en el panorama actual de la sociedad y la economía.
A continuación presentamos un análisis del impacto en la demanda de vivienda en las zonas Centro-Poniente y Sur de la Ciudad de México.
Secuencia de análisis
1. NIVEL DE VULNERABILIDAD
Para identificar los segmentos de población que se verán más afectados, identificamos las actividades económicas y ocupaciones, agrupando las 1,089 ocupaciones en 22 categorías principales.
A cada una de ellas le asignamos un nivel de vulnerabilidad (alto, medio o bajo), que se traslada en un porcentaje de empleos vulnerables que podrían perderse durante la contingencia.
Al mismo tiempo, dependiendo de la zona geográfica en la que se desarrolla, cada categoría cuenta con una mediana de ingreso, con la cual se le puede ubicar en un nivel socioeconómico (NSE) y en zonas particulares de la ciudad donde viven quienes la desempeñan.
Al analizar este set de datos, podemos identificar la ubicación geográfica y el número de hogares que podrían perder su empleo, reducir sus ingresos o aumentarlos. Afectando su capacidad de adquisición de una vivienda nueva.
2. CAMBIO EN DEMANDA DE VIVIENDA POR NSE
En todas las ciudades, segmentado por colonia y para cada nivel socioeconómico, podemos identificar cuál será la demanda de viviendas, y el rango de precios correspondiente a la capacidad de pago.
Esta capacidad de pago está calculada con base en los ingresos de cada NSE, tomando en cuenta las tasas de interés de los créditos hipotecarios a la fecha.
3. IMPACTO DE LA TASA DE INTERÉS
Prevemos que las tasas de interés disminuyan como medio de estímulo al consumo.
2020 inició con una tasa de referencia de 7.44%, hoy en día (26 mayo 2020), es 5.75%. Sin embargo, con base al comportamiento de los últimos meses, y a las condiciones económicas que se están desarrollando, podemos suponer que habrá una disminución adicional, llegando así a una tasa promedio de 4.5%.
Este cambio está integrado al algoritmo que utilizamos para calcular el cambio en la demanda de vivienda. Es un dato muy importante, pues indicaría que los hogares que mantengan sus ingresos tendrán la posibilidad de adquirir una vivienda de mayor valor al mantener su capacidad de pago, el monto de la deuda contratable para el mismo plazo aumentaría hasta en un 35%
Cambio en la demanda de vivienda en renta en la zona Centro-Poniente de la CDMX
DEMANDA NATURAL
Considerando los rangos de valor de la vivienda que la población de este entorno puede pagar (por contar con la capacidad de pago necesaria), podemos determinar que la demanda natural año con año de estos hogares para esta zona es de 54,246 hogares.
INCREMENTO EN LA DEMANDA
Haciendo uso de nuestra metodología, calculamos el número de viviendas que se estarían demandando anualmente con los cambios en las condiciones de la zona.
Esto nos arroja un valor positivo para el mercado total en renta, resultando en una demanda de 56,852 hogares, lo cual equivale a un incremento de entre el 4% y el 12%, dependiendo del nivel socioeconómico en el que nos concentremos*.
(aqui necesitamos mapas de otro tipo, con colores para marcar nse y otros con otros colores para marcar donde se da la concentración de demanda y los rangos de precios) marcando origen y destino de los arrendatarios potenciales.
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