¿Tesla va a revolucionar el mercado inmobiliario industrial?
La llegada de Tesla a Nuevo León ha estado en boca de todos, y con razón, ya que el Gobierno de Nuevo León espera cerrar el año captando más de 8 mil 800 millones de dólares de inversión extranjera, duplicando lo que recibió el estado en el 2022, según lo reportado por El Financiero en junio de 2023.
Cualquiera diría que esta cantidad de inversión convertirá a Nuevo León en punta de lanza en el Real Estate industrial. Lo que nos dicen los datos es que sí, pero no como todos se lo imaginan.
Tesla NO va a revolucionar el mercado inmobiliario industrial
A pesar de lo llamativo del número, la realidad es que la llegada de un jugador como Tesla no mueve tanto la aguja del PIB como uno pensaría. Un ejemplo de esto es el caso de Kia Motors, que llegó a Nuevo León en 2014 y estableció su planta de producción en 2016. O la llegada de LEGO en 2010-2013.
Aunque estas inversiones impulsaron el crecimiento económico en la zona, los números muestran que el impacto en el Producto Interno Bruto (PIB) fue modesto, especialmente si lo comparamos con industrias como la del acero, cemento, refrescos y cerveza, que han experimentado un crecimiento sostenido, generando un efecto más significativo en la economía regional.
Aunado a esto, con el furor del Real Estate industrial en Nuevo León (hashtag #nearshoring), los desarrolladores inmobiliarios están sobresaturando el mercado de espacios industriales. Claro que habrá mayor demanda, y mejor pagada que antes, pero ¿por qué querrías tú estar compitiendo contra 1,000 jugadores cuando podrías tener un océano azul para ti solito?
Sí: mientras todos se están peleando por los metros industriales, hay una oportunidad enorme que está generando Tesla y que nadie está viendo.
Vivienda: El mercado inmobiliario que Tesla sí va a revolucionar
La data nos dice que por cada metro cuadrado de industria Triple A como la de Tesla, se requiere un metro cuadrado de vivienda nueva para satisfacer la demanda de los trabajadores que vienen de otras partes del país (y del mundo) a trabajar en la planta.
Quizás piensas que el mercado de vivienda en Nuevo León está de por sí sobresaturado, pero hay que tomar en cuenta que las necesidades y prioridades de este perfil de usuario son abismalmente diferentes a las que la oferta actual provee.
Entonces, ¿cómo deben de ser estos nuevos espacios de vivienda para el trabajador foráneo de Tesla (y toda la industria que viene detrás de él)?
Otra vez: la data tiene la respuesta. Nada es inventado ni sacado de la manga, sino un producto del análisis de más de 200 variables demográficas y de consumo. ¿Y qué nos dice la data sobre estos nuevos espacios de vivienda?
El usuario
Lo repetimos como merolicos: para hacer una buena definición de producto tienes que entender a la demanda. Y detrás de la demanda hay personas, ¿no? Gente que está buscando cubrir sus necesidades a través de una transacción.
La clave está en entender a la perfección estas necesidades para ofrecerles eso que no pueden encontrar en ningún otro lado.
En este caso, nuestro perfil de usuario engloba a ese 3% de ingenieros, antropólogos y especialistas en general que vienen de fuera por tiempo indefinido pero no permanente, desde un mes hasta 3 años. Solteros, recién casados o con hijos pequeños, lo que buscan es un distrito urbano de alta calidad, diseñado y preparado para crear y cultivar una comunidad.
Para ellos, comprar una casa no es una opción, y la oferta actual de casas en Santa Catarina es bastante incómoda y no se adapta a su estilo de vida.
El modelo de negocio
Descartando la necesidad de comprar una casa, la alternativa que le funciona a este usuario es la vivienda en renta. Esto abre una oportunidad enorme para desarrollar proyectos de vivienda vertical de densidad media, con un componente interesante de amenidades que se adapten a la cultura de estas nuevas comunidades.
La tipología
Las unidades pueden ser pequeñas, ya que este perfil está más enfocado en las áreas exteriores y no necesita un espacio muy grande para habitar. Pueden ser departamentos de menos de 100m2 y pensados para una o dos personas.
En este caso, el precio no es una prioridad para ellos. Es un perfil muy “picky” en calidad espacial y de los materiales, pero tiene capacidad para pagar ese extra.
Los retos
El gran reto para los desarrolladores que quieran aprovechar esta oportunidad de oro es que no existen proyectos comparables para esta nueva demanda de espacios de vivienda. Al menos aquí en México.
Además, la definición del producto, el concepto y las amenidades deberán ser específicos para cada cultura o comunidad, por lo que el éxito de estos proyectos dependerá en gran medida de la capacidad del desarrollador para entender a su mercado y darle al clavo con su propuesta.
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Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
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